Schönheitsreparaturen beim Auszug, Streit um Fristen und Pflichten vermeiden

Viele Vermieter klagen immer wieder über lästige Mieter, die Wohnungen oder Häuser beim Auszug nicht in einem anständigen Zustand verlassen – es kommt zum Streit. Wer hat sich um was zu kümmern und welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter? Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ lässt vermuten, dass nur optische Schäden geregelt werden müssen – in der Praxis können Hausbesitzer aber eine Menge von Ihnen verlangen. Um mit den größten Irrtümern aufzuräumen, wollen wir Ihnen im Folgenden einen Einblick in die Welt der Schönheitsreparaturen geben.

Was versteht man nun genau unter „Schönheitsreparaturen“?

Obwohl der Begriff wie schon erwähnt eher vermuten lässt, dass es sich um das Ausbessern optischer Mängel handelt, versteckt sich hinter dem Wort „Schönheitsreparaturen“ vieles mehr, was ggf. in Ihren Aufgabenbereich fällt – auf jeden Fall lohnt sich der Blick in den Mietvertrag. Im Bundesgesetzbuch heißt es, dass „die Mietsache [in einem] geeigneten Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2, BGB) sei.

Normalerweise heißt es, dass alle Schäden, die durch „Schönheitsreparaturen“ zu beheben sind, allein mit Farbe, Tapete und Gips erneut werden können müssen. Es fallen also alle Arbeiten unter die Kategorie Schönheitsreparaturen, die Mängel ausbessern, die im Laufe des normalen Lebens in einem Haus oder einer Wohnung entstanden sind. Sie müssen also nur jene Schäden begleichen, die Sie selbst oder einer Ihrer Gäste verursacht haben – Reparaturen, für die eigentlich Ihr Vormieter zuständig gewesen wäre, müssen Sie nicht übernehmen. Geht man davon aus, dass das Thema „Schönheitsreparaturen“ nicht in Ihrem Mietvertrag geregelt ist, dann sind Sie das Tapezieren und/oder Streichen von Wänden, Decken, Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern sowie -rohren verpflichtet.

Auf keinen Fall gehören folgende Dinge zu Ihren Aufgaben:

• der Außenanstrich von Türen oder sogar Fenstern
• das Auswechseln von Teppichböden oder das Abschleifen von Parkett
• das Ausbessern des Mauerwerks oder vergleichbar grundlegende Arbeiten
• das Reparieren von Schlössern, Elektronik oder Leitungen

Warum Mieter von der aktuellen Rechtslage profitieren

Zurzeit verhält es sich so, dass der Mieter im Zweifelsfall Recht bekommt, wenn es doch zum Rechtsstreit kommt – häufig bringen Vermieter Klauseln in Mietverträgen unter, die dort eigentlich schon lange nichts mehr zu suchen haben. Kurzum: Sie sind rechtsungültig. Darunter fallen Klauseln wie:

• Vorschriften zu Farben- und/oder Tapetenwahl
• Vorschriften zur Einschaltung eines Fachbetriebs
• Vorschriften zur Generalrenovierung beim Auszug
• Vorschriften zur Beteiligung an Renovierungskosten des Vermieters

Ein weiterer Punkt, der sich immer wieder im Mieter-Vermieter-Streit herauskristallisiert hat, ist die Formulierung der Mietverträge. Wenn Ihr Vermieter keine Begriffe wie „Normalerweise“ oder „In der Regel“ benutzt, um die Fristen für die Schönheitsreparaturen festzulegen (d.h. er formuliert diese nicht abgemildert), so kann er keine regelmäßigen Schönheitsarbeiten von Ihnen verlangen.
Meist entscheidet der tatsächliche Zustand des Mietobjekts darüber, ob Schönheitsarbeiten vom Vermieter verlangt werden können oder nicht. Wenn Sie also keine groben Schäden verursacht haben, kommen Sie vielleicht mit wenigen oder gar ohne Schönheitsreparaturen aus.

Das Übergabeprotokoll –ist es schon zu spät?

Um sich abzusichern, legen viele Mieter ein Übergabeprotokoll an. In diesem wird dokumentiert, in welchem Zustand und ggf. mit welchen Mängeln die Wohnung vom Vermieter übergeben wurde. Schäden an Wänden, Decken, Böden und so weiter sollten Sie mithilfe von Fotos festhalten, um diese Mängel beim Auszug nicht selbst beheben zu müssen. Wenn Sie sich hundertprozentig absichern wollen, schalten Sie am besten einen Gutachter ein: Dieser wird Ihnen zeigen, worauf Sie ansonsten nicht geachtet hätten und kennt die Tricks und Kniffe der Vermieter, um ggf. bestehende Mängel vor dem potentiellen zukünftigen Mieter zu verbergen.

Sie haben kein Übergabeprotokoll angefertigt und müssen nun Schäden ausgleichen, für die Sie gar nicht verantwortlich sind? Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Anwalt zu Rate oder erkundigen Sie sich online in Foren, wo viele Studenten sich um die Fragestellungen nur so prügeln. Und ärgern Sie sich nicht, wenn Sie den Streit nicht gewinnen – lernen Sie aus der Sache und fertigen Sie beim Einzug in Ihre nächste Wohnung unbedingt ein Übergabeprotokoll an!